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二手房指南:如何破解二手房中的阴阳合同?

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 楼主| 发表于 2019-9-5 17:31:43 | 显示全部楼层 |阅读模式
  买房过程中,我们总会遇到各种问题,尤其在二手房交易时遇到的纠纷更是数不胜数。譬如一些中介想方设在合同上做文章,与购房者签订“阴阳合同”,这种方式极易给购房者带来各种律风险。这不,朱先生就遇到了有关“阴阳合同”的纠纷。
  误入中介圈套 多缴纳2万元税费
  朱先生看中一套总价180万的恒生阳光城小区的二手房,但是房子不满2年,总价和交易税费大大超出预算范围,朱先生因此犹豫不决。中介王小姐暗示,可以采取阴阳合同的方式,报低总成交价,这样就能降低税费。朱先生采取了王小姐的建议,报低了成交价。
  但是,由于80万成交价过低,房管局经过对该房屋的评估后,最后按照110万的标准让朱先生交税。这样一来,税费就多出来了2万元,朱先生越想越生气,将王小姐告上了庭。
  像朱先生这样一味追求低价而忽略风险的购房者并不在少数,但是很多购房者并不知道其中的风险。为此,有让专业的律师指导购房者认清什么是阴阳合同,以及如何处理阴阳合同产生的纠纷?
  买房误入中介圈套 如何破解太阳岛花园小区的二手房中的“阴阳合同”?
  一、什么是“阴阳合同”?
  二手房买卖中,为了降低交易成本、逃避税费,买卖双方往往会签订两份交易价格不同的合同。真实的交易价格比较高,但并不提交到税务和房管部门,而是把另一份交易价格比较低的合同备案签,并按比较低的价格缴纳税费。
  二、阴阳合同违,但不代表买卖合同无效
  签订阴阳合同为了逃税,这当然是违的。以避税为目的签订的相关条款律上是无效的,但是,律师提醒购房者,并不能因此直接导致双方所签订的买卖合同无效。
  因为双方的房屋买卖行为本身并不违,双方达成的交易价格也不违,违的只是双方在买卖过程中达成的避税条款。在这个律关系中,买卖合同是基础,避税条款只是履行买卖合同中的环节之一。避税条款违无效,并不能直接导致整个买卖合同无效。
  因此,如果双方因阴阳合同为由发生纠纷,没有特殊情况和约定的话,以此为由是无认定合同整体无效,或因此解除合同的。
  三、存在阴阳合同的情况下,应以哪一份的效力为准?
  通常有两份相冲突的合同,一般判断是以后形成的合同为准,但是在阴阳合同的条件下,并不能这样简单判断。
  很多真实价格的阴合同是签订在前,用于备案的阳合同是签署在后。所以,并不能简单地认为以在后且经过官方备案的以哪份的效力为准,要看哪份能体现双方的真实意思表示。
  首先看双方发生争议后对哪份合同有效的主张,如果双方对此主张一致自然没有争议。如果双方对以哪份合同为准有争议,就要看具体合同内容判断了。
  律师介绍,目前房屋买卖中的阴阳合同大多是由中介代为起草处理的,通常是有以一个低的交易价格,再加上高额的装修补偿条款或补充协议的内容来形成整个的交易价格。而办理网签等手续时,高额装修补偿的数额是不体现的。
  对于哪份为真,通过合同条款通常是比较好判断的,如果体现得不清楚,可以结合房屋交易时的市场价格、双方的关系、合同中的其他约定内容综合确认。
  四、对阴阳合同中涉及的违行为如何处理?
  1、院原则上只处理民事律关系
  有购房者以阴阳合同为由到院起诉,要求确认合同无效。而院审理的结果很可能是认定双方真实意思表示的交易内容有效。这时,主张无效的一方往往无接受,指责院对违行为不理不管。
  实际上,司机关和其他国家机关维护律也是各有职责分工的。追缴税款应该由税务机关来负责。从民事诉讼的角度讲,院审理双方的房屋买卖纠纷,还是以认定买卖关系本身是否合、是否应支持或驳回一方的诉求为主。通常,院就是这么处理的。
  2、避税的违的两种曝光途径
  从实践来看,阴阳合同避税的违手段,目前基本处于民不举、官不究的状态,但一旦曝光到税务部门,肯定是处理的。
  当事人自己当然可以向税务部门举报。除此之外,由于律规定院在审理中发现违犯罪行为,可以通知相关职能部门处理,所以,也不排除院会以司建议等通知相关主管机构。
  律师提示:大多数院在处理此类案件时,通常不会主动把线索反馈给税务部门,还是以处理民事律关系为界限。但是,也确实有些院会针对一些案件发司建议书给房管和税务部门。这个事情,做与不做,由院来决定。
  3、避税行为被曝光的后果是什么?
  所谓避税是好听的说,实际上是逃税的违行为。如果有人将二手房阴阳合同的事情举报给税务部门,或者院发了相关的司建议书,那么这个避税的违行为,就面临被处理。
  后果有多种可能:最低限度也要由买卖双方按实际交易价格补缴税款,谁也占不了便宜。如果往严重了说,对该行为处以罚款、拘留等行政处罚甚至追究刑事。

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