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[百姓心声] 货币化棚改取消已箭在弦上, 三四线楼市恐迎来下降通道?

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发表于 2018-10-11 22:23:49 来自手机哟! | 显示全部楼层 |阅读模式
 
翻旧账是件有意思的事情。就比如说这个棚改。( Q7 a. U6 L: T0 Q% P) K

; a! N5 Y$ f+ y; b5 {1 I我就看到多种解说版本。
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& X) Y; a- G" o0 |* }8 d, @新闻源头是10月8日国务院开了常务会议,部署了棚改工作。
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我完全摘录下官方通稿,以防断章取义。
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会议指出,棚改是重大民生工程,也是发展工程。按照党中央、国务院部署,近些年来各地区、各有关部门大力推进棚改工作,累计已有1亿多棚户区居民“出棚进楼”,今年1-9月全国棚改已开工534万套、占全年任务的92%以上,对改善住房困难群众居住条件、补上发展短板、扩大有效需求等发挥了一举多得的重要作用。下一步,要坚持以人民为中心的发展思想,更好体现住房居住属性,一是按照今年政府工作报告确定的新的三年棚改计划,督促各地加快开工进度,加大配套基础设施建设,严格工程质量安全监管,保证分配公平,确保按时完成全年棚改任务。二是严格把好棚改范围和标准,坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点。因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。三是各地要严格评估财政承受能力,科学确定2019年度棚改任务。保持中央财政资金补助水平不降低,有序加大地方政府棚改专项债券发行力度。对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策,严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。对棚改建设用地在新增用地计划中予以保障,通过拆旧建新、改扩建、翻建等多种方式,让更多住房困难群众早日住进新居。
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3 E" v, h& i/ F, l% W. F看起来比较累,但归纳起来核心有两点:第一,要全力确保完成2018全年棚改任务;第二调整棚改货币化安置政策,不再一刀切,房价上涨压力大的地方要取消。
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有的人盯住第一点,说三四线房价还要涨,因为棚改要加速推进。
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有人盯住第二点,说取消棚改货币化,部分三四线城市房价将进入下跌通道。
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但他们都有一个共识是棚改货币化安置是过去三年三四线城市房价上涨的主要助推手。
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9 ~! Y, E6 x3 F# z4 @0 m$ K/ Y4 M" {然而无论如何未来三年,棚改仍是攻坚战,现在的问题是模式之争而已。 " I& x7 {8 ]; E4 y" {0 h
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  A+ L/ q- T+ T& o2 @3 b( C. b保卫胜利果实! h; o) @; C& l
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我们先说下货币化棚改模式
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, U2 {, M/ G% u7 M9 Y1 `棚户区改造从2005年就启动了,但是货币化安置是2015年才开始实施。棚改货币化的提出本身就是为了帮助三四线城市去库存。由央行给国开行发放抵押补充贷款,支持国开行向地方政府的棚改工程提供资金,然后地方政府支付拆迁补偿款给被拆迁的居民,居民再用此款购买本地的新建住房,随后政府再通过拍卖拆迁地块偿还国开行贷款。
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棚改货币化取得的成绩也是显而易见的。易居房产发布了《100城住宅库存报告》显示,截至2018年4月底,全国100城库存规模回落到了6年前的水平,同时,三四线城市去化周期创9年来新低。
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2015年的三四线库存高企问题已经得到很大程度解决。: j- O' U* U* O% i

3 l( u1 o1 Z! g0 j  D' \如果在去库存取得成功之际,还加大货币化比例,在利润驱动下,开发商上足马力拿地,届时库存又死灰复燃,胜利的果实就会被窃取。
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现今提出减少棚改货币化也符合新趋势。
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9 o! H. b" v& H; [! D( t( V* C首先,减轻了国开行的资金压力。国开行在过去三年是棚改的输水泵,提供源源不断的现金流。但也造成了巨大的成本压力。
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7 \/ B2 \$ u  r0 d9 n, Q由于过去几年对棚改等项目的支持力度较大,国开行生息资产的收益率下降较快,去年年报已经不足 4%,净息差仅 1%。发债成本的上升对国开行的压力还是会增加。出于自身能力考虑,国开行也可能不会继续强化对棚改以及货币化安置的支持力度。5 V! F- b* s% }- W

1 c/ R1 ]2 @! l8 I  l- S0 {' g: k还有货币化安置成本的提升,让政府不愿意再去用这一工具。据明源地产研究院估算,2015年货币化安置单套成本,是实物安置的107%,而随着房价(特别是三四线城市)快速上涨,这一比例在2016和2017年分别上升至135%和160%。
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5 |3 E9 N7 [6 b5 |/ E% w6 H8 X* j此外,棚改任务也降低了,政府没必要再搞大规模刺激了。2015、2016 和 2017 年分别完成开工601、606 万套和 609 万套。未来三年是1500万套,平均每年500万套。
  h; O6 {$ L9 z7 O 20181011_564791_1539267828166.jpg
5 F4 n& }* e  W9 ?- _" b3 o进军县城?
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7 h" k5 M: ^# ^) P十一过后,县城火得一塌糊涂。自媒体大咖返乡后,经过调研,发出雄文一篇篇。
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比如有县城包藏着的万亿生意,有农村包围城市的大战略。
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. |% J! ^& [. P+ u- e& J4 j在这些文章中,遍地商机的县城让一线城市的精英白领们跃跃欲试,纷纷想下乡。华为是从县城做起来的,史玉柱是农村包围城市战略,还有拼多多主攻县域下沉市场在美国上市了。
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; J& ?, M3 n7 A* A县城的消费也不低,灯火辉煌的KTV、大酒店,马路上品质不错的小汽车。
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1 G% y7 l- L. p0 J. A一线城市都在喊消费降级,大家纷纷涪陵榨菜、二锅头和方便面。县城的消费者要稍微大胆点。2 x7 e* u2 W( \6 }% j. p9 I

' d# M/ u- D: {! x3 E" \其实这要归功于货币化棚改。从负债率看,三四线城市、县城较低的负债率,有更大比例的资金用于消费。
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5 e; B" f$ O  M6 w* c4 z% O一项研究发现,房价收入比较高的城市,房价上涨1%只会带来消费增速上涨0.2%;而对房价收入比较低的城市,其房价上涨1%会带来7.9%的消费增速。; M" E, b* M* s, `1 F8 a3 p

5 G- l2 e" t8 Y照此推理,县城的辉煌要感谢棚改。
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1 M! P4 R, ^8 C2 E  }克尔瑞研究数据显示,河南、浙江、湖南、甘肃和陕西等五省已明确公布了2018年棚户区改造计划和其中的货币化安置数量,五省棚改任务总和占全国棚改目标的30%,棚改货币化安置比例为44.1%。' Z, I  i3 d4 y8 {6 ^7 x

" k2 K; D2 \" m. I" X, @这些地区是不是值得关注下?
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发表于 2018-10-12 00:39:34 | 显示全部楼层
其实明确什么是棚户区就可以,很多都是规划很不错的房子,为了很多大家都知道原因给当做棚户区给拆了!
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发表于 2018-10-12 05:48:45 | 显示全部楼层
10月8日,国务院常务会议对接下来一段时间的棚户区改造工作做出部署。在今天下午的国新办发布会上,住房和城乡建设部副部长倪虹介绍,今年1-9月全国棚改已开工534万套、占全年任务的92%以上。自2008年以来,全国棚户区改造累计开工4428万套,1亿多居民实现了“出棚进楼”。但也有部分地区不顾自身财力,盲目扩大棚改范围,将道路拓展、文物修缮等工作中涉及的房屋拆迁也纳入到棚改当中,增大了地方债务风险,为此,住建部要求各地严把棚改准入“门槛”,要本着尽力而为、量力而行的原则,并将联合财政部门规范地方政府在棚改中的举债行为。
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 楼主| 发表于 2018-10-12 06:19:06 来自手机哟! | 显示全部楼层
 
顽石斋 发表于 2018-10-12 05:48
8 u* w9 m: I% V  W- ^- @8 A4 t10月8日,国务院常务会议对接下来一段时间的棚户区改造工作做出部署。在今天下午的国新办发布会上,住房和 ...

5 ^+ z! v$ A. w+ Y# \" B不好落落了- _8 V# l2 R* w& l
 
 
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